皇庭国际（000056.SZ）近期发布资产置换暨关联公告，拟置入重庆皇庭广场项目，本次资产置换完成将可以进一步聚焦主业，落实公司战略，将公司打造成为中国领先的商业不动产综合解决方案提供商。

公司前期公告，拟以持有的公司旗下的深圳市同心投资基金股份公司（以下简称“同心基金”）22.34%股份与公司关联方深圳市皇庭集团有限公司（以下简称“皇庭集团”）旗下的重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称“重庆皇庭”）100%股权进行资产置换。

皇庭国际对于本次重组对公司业绩的影响进行了相关提示公告。预计完成资产置换时间在2018年年底，置入资产重庆皇庭后，因其为同一控制下企业合并，将调减皇庭国际2018年1-10月净利润577.61万元，预计调减皇庭国际2018年全年净利润约700万，置出资产投资收益预计为527.74万。本次资产置换预计减少皇庭国际2018年归母净利润约为172万元。

针对重庆皇庭 2017年度和2018年1-10月份净利润处于亏损状态，投资者有所疑虑。皇庭国际解释这主要系重庆皇庭前几年主要从事房地产业务开发，系房地产销售业务造成的亏损，商业运营业务自身在培育期基本是能持平的。截止目前重庆皇庭已不再开发新的房地产业务，后续核心业务为经营重庆皇庭广场。按照重庆皇庭未来经营情况预测，重庆皇庭预计2019年净利润约为124万，置入资产后预计将增加皇庭国际2019年归母净利润124万，利润较低的原因主要系重庆皇庭广场尚处于培育期和调整期。随着项目周边居住人口的不断增加和商圈商业氛围不断提升，重庆皇庭广场盈利能力将会不断增强，并且该商业物业价值也会不断升值。

按照资产置换方案，大股东皇庭集团保证了重庆皇庭今后八年的经营收入。2019年不低于4000万元、2020年不低于5000万元、2021年不低于6400万元，后续五年不低于6400万元。2020年、2021年分别同比增长25%、28%。

一位了解重庆皇庭广场的商界人士介绍，自从皇庭国际旗下商业管理团队在去年年中接手后，进行了外装和重新定位，特别是引进了诸多强势品牌如大地影院、孩子王等，尤其是已经签约引进的阿里旗下盒马鲜生更是人气保证。目前整体签约率达到85.8%，很多商铺租金比以前提升了很多。该人士透露：“商场招租，通常第一年会有免租期、赠送等多种优惠，第二年、第三年只要商场运营好，不仅不需要优惠，租金正常提升可以每年递增10%-20%。重庆皇庭只要这种发展势头保持下去，2020年、2021年的租金收入还是很有保障的。”

据皇庭国际公告介绍，重庆皇庭广场的周边配套资源已经发展成熟，周边楼盘已建好，道路已全部开通，周边楼盘如万科、奥园、财信、鲁能、中粮等已有大量业主入住，盘龙广场即将建成，核心商圈已初具规模，周边人气明显提升；交通环境大为改善，多路公交直达，轻轨站也即将开通，交通极其便捷，重庆皇庭广场未来具备较好的发展潜力。

聚焦主业 打造商管龙头

皇庭国际就本次资产置换的原因解答，此次置换出同心基金股份，主要是因为金融监管环境和类金融市场发生了急剧变化。皇庭国际从2015年底开始收购同心基金股权的，当时的金融环境和市场环境整体处于宽松状态，类金融类业务有较大发展空间。但自2018年以来，整体市场环境和金融监管发生很大变化，去杠杆和“脱虚向实”成为当前的主要基调和政策导向。在此大背景下，同心基金未来经营可能会受大环境影响而存在较大的不确定性。皇庭国际对于金融业务并非完全舍弃，而是有舍有求。对于与上市公司商业不动产运营服务能产生明显协同效应的同心再贷款公司，皇庭国际并没有放弃，反而通过增资与并购，已经完全控股同心再贷款公司。因为同心再贷款公司有利于皇庭国际在打造商业管理龙头企业过程中创新商业发展模式，充分发挥综合优势做大做强不动产运营管理业务，形成金融与商业管理业务的协同发展。

皇庭国际此次对于类金融类业务的调整，有的置换出去，有的资产反而大举增资、并购，实现完全控股。整体动作的背后，都是聚焦一个目标：进一步聚焦公司主业，将上市公司打造成为中国领先的商业不动产综合解决方案提供商。本次置入的重庆皇庭其业务为自持运营重庆皇庭广场，该商场建筑面积7.8万平方米。随着项目周边居住人口的不断增加和商圈商业氛围不断提升，重庆皇庭广场盈利能力将会不断增强，并且该商业物业价值也会不断升值。

今年以来皇庭国际旗下皇庭戴维斯的商业管理业务在外向拓展上更是取得了大丰收，该公司先后以轻资产运营和整租模式等揽下了多个商业管理项目。分别是汕头领荟湾·皇庭广场、黄石·华夏未来城、柳州·恒隆汇、西安·百花村二期商业项目以及郑州·皇庭广场、南京玄武区的南京商厦项目。此外，皇庭和绿城合资商业管理公司管理的的台州等绿城项目也即将开业。截至目前，皇庭国际旗下包括公寓、商场、写字楼在内的商业管理服务面积已经远超过100万平方米。